Cómo los valores hipotecarios, los seguros de garantía y los fondos de pensiones pueden abrir una nueva etapa de financiamiento habitacional y reducir las altas tasas.

Por Ing. Omar Castillo Zavala
Ingeniero Civil egresado de Utah State University, con estudios de ingeniería en INSA de Lyon, Francia, y especialidad en Finanzas para la Construcción de Columbia Engineering, Director de Investigación ANALIXIS GLOBAL

Introducción: el problema no es solo construir más, es financiar mejor

La República Dominicana necesita una nueva arquitectura financiera para dinamizar el sector vivienda. Durante años, el país ha avanzado en el desarrollo de proyectos habitacionales, fideicomisos, viviendas de bajo costo y financiamiento hipotecario. Sin embargo, el mercado sigue enfrentando una limitación estructural: el crédito hipotecario continúa siendo costoso para una parte importante de la población.

El punto de partida debe ser claro: el dominicano sí paga su vivienda.

La cartera hipotecaria cerró 2025 en aproximadamente RD$443,170 millones, con un crecimiento interanual de 13.2%, convirtiéndose en una de las carteras de mayor dinamismo dentro del sistema financiero dominicano. Además, los préstamos hipotecarios representaron alrededor del 18.5% de la cartera total del sistema bancario. 

Más importante aún: la morosidad hipotecaria se ha mantenido en niveles muy bajos. Informes de la Superintendencia de Bancos han señalado que los créditos hipotecarios registraron una morosidad de apenas 0.6%, la más baja entre las principales categorías de crédito evaluadas. 

Esto revela una realidad poderosa para el debate público:

La vivienda no es un sector de alto riesgo. El problema es que el sistema todavía no ha convertido ese bajo riesgo en tasas más bajas, mayor liquidez y más acceso para el comprador dominicano.

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1. La tesis central: convertir hipotecas sanas en liquidez para construir más viviendas

El país debe avanzar hacia un modelo donde las hipotecas no se queden inmovilizadas dentro del balance de los bancos. Deben convertirse en instrumentos financieros negociables en el mercado de capitales.

Ese mecanismo se conoce como titularización hipotecaria.

En términos simples, funciona así:

1. Un banco otorga préstamos hipotecarios a compradores de viviendas.
2. Esos préstamos generan pagos mensuales estables.
3. El banco agrupa esas hipotecas en una cartera.
4. Esa cartera se convierte en valores hipotecarios.
5. Los inversionistas institucionales, como fondos de pensiones, aseguradoras o fondos de inversión, compran esos valores.
6. El banco recupera liquidez.
7. Con esa liquidez, el banco puede volver a prestar para nuevas viviendas.

El efecto es multiplicador.

En vez de que el banco otorgue una hipoteca y espere 20 o 30 años para recuperar el dinero, puede vender o titularizar esa cartera y volver a financiar más compradores.

Eso permite que el crédito hipotecario se convierta en un motor permanente de vivienda.

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2. El rol del seguro o garantía hipotecaria

Para que los inversionistas institucionales compren estos valores con confianza, se necesita fortalecer la estructura de riesgo.

Ahí entra el seguro hipotecario o fondo de garantía hipotecaria.

La lógica es sencilla:

• El comprador paga una prima de garantía.
• Esa prima alimenta un fondo o seguro.
• Si ocurre un incumplimiento, el fondo cubre una parte de la pérdida.
• El banco reduce su exposición.
• El inversionista recibe mayor seguridad.
• La tasa puede bajar porque el riesgo está parcialmente cubierto.

Esto no debe verse como un subsidio abierto. Debe verse como una herramienta financiera moderna.

El comprador no recibe un regalo. Paga una prima.
El banco no elimina todo el riesgo. Retiene una parte.
El Estado no sustituye al mercado. Crea condiciones para que el mercado funcione mejor.

El resultado esperado sería una reducción del riesgo percibido y, por tanto, una reducción gradual de las tasas hipotecarias para segmentos elegibles.

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3. El ejemplo internacional: Fannie Mae, Freddie Mac y FHA

Estados Unidos desarrolló parte de su mercado hipotecario moderno a través de entidades como Fannie Mae, Freddie Mac y la Federal Housing Administration (FHA).

Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas originadas por instituciones financieras, las agrupan y garantizan valores respaldados por hipotecas. Esto permite que los bancos recuperen liquidez y continúen prestando. La Federal Housing Finance Agency explica que las garantías tienen un costo —conocido como guarantee fee— que compensa el riesgo asumido por estas entidades. 

El punto central no es copiar el modelo estadounidense de manera literal. República Dominicana tiene otra escala, otra profundidad de mercado y otra estructura financiera.

La lección importante es esta:

El riesgo hipotecario puede ser gestionado, asegurado, empaquetado y convertido en liquidez de largo plazo.

La FHA, por su parte, no compra hipotecas como Fannie Mae o Freddie Mac, sino que asegura préstamos otorgados por entidades privadas. HUD explica que, al estar asegurado el préstamo, el prestamista puede ofrecer mejores condiciones, incluyendo menores iniciales y estándares de calificación más flexibles.

Eso es exactamente lo que necesita discutirse en República Dominicana: cómo reducir la fricción del financiamiento hipotecario sin debilitar la disciplina bancaria.

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4. República Dominicana ya tiene parte de la infraestructura legal

Esta propuesta no parte de cero.

República Dominicana cuenta con la Ley No. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, una pieza clave para estructurar instrumentos vinculados al mercado hipotecario, al fideicomiso y a la titularización.

La Ley 189-11 contempla procesos de titularización de créditos hipotecarios y programas de emisiones de valores respaldados por carteras hipotecarias, bajo criterios de masificación, homogenización y estandarización. 

Además, la regulación dominicana permite que los fondos de pensiones inviertan en determinados instrumentos del mercado de valores, incluyendo instrumentos vinculados a fideicomisos, titularización y vehículos regulados. La SIPEN ha destacado que la Ley 189-11 amplió el listado de instrumentos permitidos para los fondos de pensiones, incluyendo valores emitidos por fideicomisos de oferta pública, valores titularizados de créditos hipotecarios y cuotas de fondos de inversión. 

Esto significa algo importante:

El país ya tiene una base legal e institucional para canalizar inversión de largo plazo hacia vivienda. Lo que falta es escalar el modelo.

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5. Los fondos de pensiones como compradores naturales de valores hipotecarios

Los fondos de pensiones tienen una naturaleza de largo plazo. Necesitan invertir en instrumentos seguros, regulados, con flujos estables y retornos previsibles.

Las hipotecas bien originadas tienen esas características:

• Pagos mensuales recurrentes;
• Garantía real inmobiliaria;
• Bajo nivel de morosidad;
• Largo plazo;
• Potencial de estructuración en valores;
• Posibilidad de calificación de riesgo;
• Respaldo de carteras diversificadas.

Por eso, los valores hipotecarios pueden convertirse en una alternativa interesante para inversionistas institucionales, siempre que estén bien estructurados, calificados, supervisados y respaldados por carteras sanas.

La clave está en proteger al afiliado. Los fondos de pensiones no deben financiar proyectos improvisados. Deben invertir en instrumentos transparentes, regulados, auditables y respaldados por activos de calidad.

Aquí es donde un sistema de garantía hipotecaria puede mejorar la ecuación: si las hipotecas tienen baja morosidad y además cuentan con cobertura parcial de riesgo, los valores emitidos sobre esas carteras pueden volverse más atractivos para inversionistas institucionales.

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6. Ejemplo práctico: cómo funcionaría el modelo

Imaginemos un banco que origina RD$5,000 millones en préstamos hipotecarios para viviendas de bajo costo y clase media.

Paso 1: Originación hipotecaria

El banco otorga préstamos a compradores previamente evaluados. Cada préstamo tiene:

• Tasación independiente;
• Relación préstamo-valor prudente;
• Verificación de ingresos;
• Seguro de vida;
• Seguro de propiedad;
• Documentación formal.

Paso 2: Seguro o garantía

Cada comprador paga una pequeña prima de garantía. Esa prima alimenta un fondo que cubre, por ejemplo, una parte de la pérdida en caso de incumplimiento.

No se garantiza el 100% del préstamo. Eso sería peligroso. El banco debe retener una parte del riesgo para mantener disciplina en la originación.

Paso 3: Titularización

El banco agrupa esas hipotecas y las transfiere a un patrimonio separado o vehículo de titularización.

Ese vehículo emite valores hipotecarios.

Paso 4: Compra por fondos institucionales

Fondos de pensiones, aseguradoras o fondos de inversión compran esos valores, siempre que cumplan con:

• calificación de riesgo;
• regulación del mercado de valores;
• estándares de información;
• límites de inversión;
• custodia adecuada;
• supervisión permanente.

Paso 5: Liquidez para el banco

El banco recupera liquidez al vender los valores o transferir la cartera.

Con esa liquidez puede volver a prestar a nuevos compradores.

Resultado

El mismo capital se recicla varias veces en el sistema.

Más crédito.
Más viviendas.
Más empleo.
Más formalización.
Más recaudación.
Más profundidad del mercado de capitales.

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7. Sin mercado de capitales no habrá vivienda a gran escala

Este es el punto más importante del artículo.

La vivienda no se puede financiar masivamente solo con el balance de los bancos.

Los bancos son fundamentales para originar, evaluar, administrar y cobrar los créditos. Pero si toda la carga del financiamiento hipotecario se queda en sus balances, el sistema queda limitado por liquidez, regulación, capital y apetito de riesgo.

Para construir las viviendas que demanda el país, se necesita conectar tres mundos:

1. Banca hipotecaria, que origina y administra créditos.
2. Mercado de capitales, que transforma carteras en valores negociables.
3. Inversionistas institucionales, que aportan capital de largo plazo.

Sin esa conexión, la vivienda seguirá dependiendo de medidas temporales, liberaciones de encaje legal y ciclos de liquidez.

El encaje legal ha demostrado que cuando el financiamiento se abarata, la vivienda se mueve. Pero el encaje legal es una herramienta coyuntural. El país necesita una estructura permanente.

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8. El mensaje de política pública

República Dominicana debe plantearse una agenda de vivienda basada en cinco pilares:

1. Crear un fondo de garantía hipotecaria

Con cobertura parcial, prima técnica y reglas claras.

2. Estimular la titularización de carteras hipotecarias

Para que los bancos puedan liberar liquidez y seguir prestando.

3. Permitir mayor participación institucional

Fondos de pensiones, aseguradoras y fondos de inversión deben poder acceder a valores hipotecarios bien regulados.

4. Exigir calidad en la originación

No se deben titularizar malas hipotecas. El modelo debe exigir estándares estrictos.

5. Medir impacto real

El país debe reportar:

• viviendas financiadas;
• tasa promedio lograda;
• morosidad por cohorte;
• recuperación;
• monto titularizado;
• participación de fondos institucionales;
• impacto en construcción y empleo.

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9. Beneficios esperados para el país

Un mercado de valores hipotecarios bien estructurado permitiría:

• reducir la presión sobre los balances bancarios;
• aumentar la liquidez del sistema;
• ampliar la oferta de crédito hipotecario;
• reducir gradualmente las tasas;
• movilizar ahorro de largo plazo;
• generar instrumentos seguros para fondos de pensiones;
• dinamizar la construcción;
• mejorar el acceso a vivienda;
• fortalecer el mercado de capitales;
• aumentar la formalización del sector.

Además, al existir una cartera hipotecaria con baja morosidad, el país tiene una oportunidad real de transformar ese buen comportamiento de pago en mejores condiciones financieras.

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10. Una idea clave: el dominicano paga su vivienda

El dato de morosidad hipotecaria de 0.6% debe ocupar el centro del debate.

En un país donde se discute tanto el riesgo, el crédito y la informalidad, la evidencia indica que la vivienda tiene un comportamiento crediticio sano.

Eso significa que la banca, el mercado de valores, las AFP y el Estado deben discutir cómo convertir ese buen comportamiento en un sistema más eficiente.

Si el dominicano paga bien su vivienda, el sistema debe premiarlo con mejores condiciones de financiamiento.

Ese es el corazón de la propuesta.

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Conclusión: una nueva etapa para la vivienda dominicana

La República Dominicana ya cuenta con los elementos básicos:

• demanda de vivienda;
• crecimiento de la cartera hipotecaria;
• baja morosidad;
• fondos institucionales de largo plazo;
• marco legal de fideicomiso y mercado hipotecario;
• experiencia en fideicomisos de vivienda;
• mercado de valores en desarrollo.

Lo que falta es articular esos elementos en una política financiera moderna.

La propuesta no es que el Estado regale viviendas.
La propuesta es que el Estado, la banca y el mercado de capitales creen las condiciones para que la vivienda pueda financiarse a gran escala.

La construcción de viviendas no puede depender únicamente de liquidez temporal. Necesita un sistema permanente donde las hipotecas se conviertan en valores, los valores atraigan inversión institucional y esa inversión vuelva al mercado en forma de nuevos préstamos.

Porque sin mercado de capitales a gran escala, no será posible construir las viviendas que demanda el país.

Y porque el problema de la vivienda en República Dominicana no es que el dominicano no quiera comprar.

El problema es que el financiamiento todavía no le permite llegar.