Los montos de inversiones que se requiere para desarrollar proyectos de viviendas o comerciales son muy elevados. Una mala decisión de proceder con una inversión no rentable puede traer consecuencias funestas para el promotor, sus clientes y asociados.

El análisis aplicado para evaluar una oportunidad de inversión deber ir más allá de ver las ganancias de un proyecto. Ya que este método no toma en cuenta el valor del dinero a través del tiempo ni otras alternativas de inversión. El objetivo de este artículo es presentar la metodología de evaluación que los fondos de inversiones de Estados Unidos aplican al momento de proceder a invertir en proyectos de desarrollo de viviendas o comerciales.

Existen varios métodos para la evaluación de una propiedad inmobiliaria las cuales son las siguientes: (1) La metodología del costo (2) La metodología de comparación (3) La metodología del ingreso. La primera y la segunda metodologías se utilizan en propiedades inmobiliarias cuyo fin no es generar ingresos. La última es la metodología más utilizada por los analistas financieros para tomar decisiones de inversión y poder determinar el valor de las propiedades inmobiliarias que generarán ingresos a través del tiempo.

En Castillo Construction and investments, utilizamos el método del ingreso para desarrollar estrategias de inversión y determinar las factibilidad financiera de los proyectos inmobiliarios de viviendas o comerciales. Para entender cuando es factible desarrollar un proyecto inmobiliario se debe generar un pro-forma y los indicadores financieros que permitan al analista determinar si la inversión es financieramente viable.

A continuación explicamos los puntos que se deben tomar en cuenta para estudiar la factibilidad financiera de un proyecto inmobiliario.

1.Supuestos que vayan acorde a la realidad del mercado

El modelo financiero que será utilizado para crear el pro-forma y los indicadores de factibilidad deben de partir de supuestos (inputs) que representen, en lo mejor posible, lo que ocurre en la realidad. Por lo tanto, el analista debe tener una alta experiencia y conocimiento del mercado local para implementar exitosamente el análisis financiero del proyecto inmobiliario a desarrollar.

2. El valor del dinero a través del tiempo: el método del descuento (DCF)

El dinero es un bien económico tal y como lo es un televisor o un automóvil. Los inversionistas prefieren tener más dinero en vez de menos, por lo tanto la magnitud de los ingresos de los flujos de caja de un proyecto inmobiliario es importante.

Además, los inversionistas prefieren recibir dinero hoy en vez de tener que esperar para luego. Esto quiere decir que el valor del dinero recibido hoy no es el mismo valor que tiene el dinero en una semana. Por lo tantom hay que ajustar el valor del dinero futuro al valor presente. Esto es lo que se llama el “método de descuento” lo que en esencia resuelve el problema del valor del dinero a través del tiempo.

3. Riesgo

Los inversionistas o constructores deben ser compasados por el riesgo asumido al invertir en un proyecto de construcción. Mientras más riesgos, más beneficios se deben recibir. Por lo tanto, los ingresos futuros del proyecto producto de la venta o renta de unidades, deben ser descontado a una taza por el riesgo asumido.

En otras palabras, existe un costo de oportunidad para un inversionista al suministrar capital en un proyecto. Esto se debe porque el inversionista tiene otras opciones para invertir su dinero. Por lo tanto, la tasa de descuento que se utilizará para descontar futuros ingresos dependerá de la tasa de retornos que el inversionista pudiese recibir con otras oportunidades disponibles en proyectos similares o en el mercado de capitales.

4. Valor presente neto (VPN) mayor que cero y tasa interna de retorno (TIR)

La tasa interna de retorno (TIR) es un indicador indispensable en las finanzas inmobiliarias. Esto indica el rendimiento de la inversión y debe ser mayor a la tasa de retorno que ofrece otras alternativas. En otras palabras, el TIR mide el retorno de cada peso invertido para cada uno de los periodos donde se ejecutó una inversión.

El valor presente neto determina que el proyecto tendrá un flujo positivo o negativo. Consecuentemente, una inversión es viable cuando ofrece un valor presente neto positivo y una tasa interna de retorno mayor a otras alternativas de inversión.

Es importante resaltar que el hecho de que el proyecto genere ganancias no significa que es financieramente viable.

5. Composición del capital del proyecto

La evaluación financiera debe partir de donde vendrán los fondos para cubrir los gastos del proyecto. En los Estados Unidos la estructura de costo la conforma típicamente un 60% deuda, 40% aporte de capital.

Aunque no es el enfoque de este artículo, es importante resaltar que las tasas interna de retorno de proyectos inmobiliarios aumenta mientras menos capital se tiene que aportar. Es decir, mientras más apalancado es el proyecto, mucho mejor son los rendimientos. Esta estrategia dependerá de las condiciones del mercado local.

6. Indicadores de factibilidad

El modelo financiero inmobiliario debe determinar los siguientes indicadores:

• Capacidad del proyecto de cubrir el servicio de deuda
• La tasa de capitalización
• Multiplicador del ingreso neto
• Ratio de gasto de operación
• Tasa de dividendos
• Relación préstamo valor…entre otros.

Se deber tener mucho cuidado en el proceso de evaluación financiera antes de invertir en la construcción de un proyecto de vivienda o comercial. La viabilidad financiera de una inversión no se determina con solo los evaluar las ganancias de un proyecto y compararlo con la inversión. Es necesario tomar en cuenta el valor del dinero a través del tiempo y los indicadores que permiten analizar la inversión con profundidad.

Los interesados en indagar con más profundidad sobre el tema de evaluación financiera de proyectos inmobiliarios me pueden contactar. En los próximos días estaremos anunciando una conferencia online (webinar) sobre finanzas inmobiliarias. ¡Sería un placer contar con su participación!

Nota: Se destaca que la evaluación financiera es solo una de las herramientas que se deben utilizar para evaluar un proyecto de construcción. Otras deben ser tomadas en cuanta tales como: estudios de mercado, capacidad de pago de las personas, experiencia del promotor y constructor…entre otras.

Proyectos

Residencial Vila Andrea I

• Ubicación: Santo Domingo Este
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Residencial Vila Andrea II

• Ubicación: Santiago
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